Битва за землю

Сразу отметим,  что мы сознательно не акцентируем внимание на так называемых невозобновляемых ресурсах. Во-первых, потому, что здесь уже все давно поделено, а во-вторых, на такие ресурсы установлена монополия, если и не государства, то уполномоченных от его имени структур.

Земля - ресурс возобновляемый, в том смысле, что, например,  стоящее на ней здание или сооружение можно развалить, а затем на этом месте возвести новое. Кроме того, предполагается, что возведенное на земельном участке строение, должно приносить прибыль тем, кто в освоение этого участка вложился. К примеру, нефтяник, вложившийся в скважину, затем получает с нее доход. Точно так же, как и застройщик, вложился в землю, возвел на ней строение и затем получает с него доход.

Сегодня в городе Саратове вложиться, кроме земли, некуда. И не только по причине того, что у инвестора нет денег. Деньги найдутся! Просто любое иное вложение - не обладает тем уровнем рентабельности, которым сегодня обладает земля. И хотя уровень такой рентабельности в условиях падения спроса непрерывно снижается, тем не менее, земля, как объект приложения инвестиций, все еще котируется, а иначе не обострилась бы за нее борьба.

Некоторое время тому назад Саратов гордился тем, что цена одного квадратного метра жилья не  дотягивала в нем и до 30 тыс. полновесных россиянских рублей. Сегодня о том времени господа застройщики могут только мечтать. Но не потому, что “выросли цены”, а спрос упал, а потому, что ресурса в виде земли стало меньше, намного меньше, чем было.

Еще совсем недавно механизм распределения земельных ресурсов на территории города был хорошо отлажен и как всякий механизм, имеющий отношение к ликвидности, монополизирован. Земельные участки распределялись на аукционах. Формально открытых, но неформально доступных только для избранных. Существовал один из многих способов обойти такие аукционы. Объявление о конкурсе публиковалось, скажем, в какой-нибудь затрапезной газетенке, а затем тираж такой газетенки - скупался на корню, чтобы конкуренты не могли узнать о том, что такие-то земельные участки (участок) выставлены на продажу. Об этом знали только те, кто затеял подобную аферу. Им-то и доставался вожделенный клок земли. Земли продавали и минуя такое досадное “недоразумение”, как аукцион.

В сделках, как правило, были задействованы три основных участника. Муниципалитет, который за определенную мзду предлагал участки кому надо, правоохранительные органы, которые должны были прикрывать незаконную сделку и суд, на тот случай если произойдет утечка информации о сомнительности сделки. Благодаря слаженности действий названных участников, к примеру в Саратове, земельные ресурсы таким образом распределялись в течение последних двух десятилетий, если не больше. Бывали, конечно, исключения, но они лишь подтверждали правило.

И все было бы чудесно, если бы не появились так называемые “недобросовестные застройщики”. Это особый тип аферистов, для которых был важен не конечный результат, скажем, строительство жилого дома, а сам процесс зарабатывания денег. Чтобы механизм заработал, его нужно было “подмазать”. Для этого нужны были деньги. Получить их в кредитной организации  было не просто: нужен был залог, гарантии, поручители и т.д. Поэтому “недобросовестные застройщики” пошли иным путем. Они стали привлекать к строительству так называемых дольщиков, т.е. лиц, которые готовы были инвестировать деньги в строительство жилого дома. Чтобы привлечь как можно больше дольщиков “застройщики” начали демпинговать, т.е. заочно торговать 1 кв. м. жилья по заниженным ценам.

На эту приманку, как мухи на мед, слетались дольщики, полагая, что при стоимости 1 кв. м. жилья в 30 тыс. руб, эти славные “застройщики” возведут для них квартиры и за 20 тыс. руб. 1 кв. м.

“Недобросовестные застройщики” , собрав деньги с дольщиков, в лучшем случае возводили коробку здания, а затем либо исчезали неизвестно куда, либо приостанавливали строительство по причине отсутствия денег. В этом тоже был свой расчет, ведь главное было получить право на “освоение” земельного участка, который, с возведенной на нем коробкой можно было продать так называемым “добросовестным застройщикам”. Но эти застройщики уже не могли дать дольщикам жилье по цене 20 тыс. за 1 кв. м. Таким образом “добросовестные дольщики” переходили в разряд “обманутых”, которых в зависимости от масштаба аферы с каждым разом становилось все больше. Вскоре цифра достигла критического уровня и “обманутые дольщики” принялись бунтовать, требуя либо возврата денег (которых уже давно не было) либо достройки обещанных квартир. На доводы по поводу того, что 1 кв. м. жилья не может стоить 20 тыс. руб., дольщики тыкали заключенными договорами прямо в харю “добросовестным застройщикам”.

Ситуация грозила выйти из-под контроля и вылиться в социальный протест или даже в бунт. И не только грозила. Тогда власть решила обеспокоиться проблемами обманутых дольщиков, предлагая “добросовестным застройщикам” решить их проблему.  Но как мы уже отметили “добросовестные” не могли построить жилье по цене 20 тыс. руб. за кв м, если жилье стоило не менее 30 тыс. руб. за кв м. Начались торги.

Чтобы заинтересовать “добросовестных застройщиков” власти стали им предлагать земельные участки, в качестве покрытия разницы в цене стоимости 1 кв м. Но масштабы аферы были так обширны, что земельных участков попросту стало не хватать. Тогда-то и началась “великая инвентаризация”, целью которой стало выявление земельных участков, полученных с нарушением закона.

Это было зловещее “осиное гнездо”, которое в течение десятилетий никто не решался разворошить. Хотя бы потому, что к механизму распределения земельных ресурсов имели отношение не только “недобросовестные”, но и самые, что ни на есть “добросовестные застройщики”. Кроме того, инвентаризация стала разрушать механизм, в основе которого стоял тот самый “тройственный союз” - чиновников, правоохранителей и судей, которые обеспечивали видимость прозрачности сделок.

На примере решения в Саратове проблемы обманутых дольщиков мы могли наблюдать, как за “недобросовестными застройщиками” пошли “добросовестные”, а затем и все остальные. Система стала рушиться прямо на наших глазах, попутно раскрывая такую чудовищную коррупционную сеть, перед которой меркнет могущество легендарной сицилийской “cosa nostra”.

На наших глазах стали разрываться первые “слабые звенья” системы - муниципальные чиновники, которых обвиняли во взятках, а затем и брали под стражу. Далее шла очередь еще одного “звена” - милицейских начальников. Правда, самые хитровылепленные из них поспешили уйти в отставку, а то и просто сбежать куда подальше. Следом разворошили и прокурорское “звено”, отдав на заклание некоторых прокуроров. Затем начались гонения на судей, но эти оказались наиболее подготовленными, действуя, как в том анекдоте, когда одна сторона принесла 100 тыс. рублей, а вторая 101 тыс. рублей и судья принял верное решение вернуть разницу и судить по справедливости.

Пока суд да дело, в этом процессе возник и монополист, в руках которого оказалось право решать, какой земельный участок следует изъять, кого следует помиловать, а кого наказать. Таким монополистом оказалась прокуратура. Именно она и оказалась на острие битвы за землю. В том числе и потому, что только такая монополия может позволить ей в течение какого-то времени удержать собственные позиции, чтобы не быть втянутой в воронку тотальных разоблачений, всплывающих в ходе инвентаризации.

Но все это вопросы технические, а вот, что будет с экономикой и в частности с такой ее отрасли, как строительство. В первую очередь тревогу стали бить “добросовестные застройщики”. Они стали грозить тем, что себестоимость 1 кв м. жилья может вырасти если и не на порядки, то в разы, а, стало быть, это приведет к тому, что сама отрасль, как последний бастион стабильности, окажется в зоне турбулентности, в которой уже давно оказались и другие отрасли реального сектора экономики.

Но все эти терки по поводу земельных участков - агония. Причина кризиса лежит гораздо глубже: она заключается в банальном исчерпании ресурса. Возобновить его не поможет ни инвентаризация, ни очередное перераспределение (передел). При этом речь идет не только о земле, как ресурсе. Уже не хватает денег, кадров, техники, специалистов, а главное - спроса. Даже построенные на выделенных (выбитых, перераспределенных, отсуженных - нужное подчеркнуть) участках квартиры покупать некому, а значит нет гарантии возврата вложенных средств. Бороться приходится уже не за будущее, а хотя бы за то, чтобы достроить начатое.

Мы не раз говорили и писали, что попытка решить проблему обманутых дольщиков, очень скоро похоронит строительную отрасль. Так все и произошло.