Интерес исследования заключается в попытке выяснить, в каких города России с населением от полумиллиона человек выгоднее всего арендовать квартиры. Саратов оказался в середнячках. Теперь — подробности.

В расчётах «Циан» учитывались объявления по долгосрочной аренде квартир (ограничение по ставке — от 5 000 до 150 000 руб./мес.) на май 2018 года и май 2017 года. В рейтинге рассматривались 34 крупнейших города России с численностью населения от 500 тысяч человек. Индекс доступности аренды жилья рассчитан для домохозяйств из 2-х работающих взрослых, как отношение суммы средней арендной ставки «усреднённой» квартиры (площадью 48 кв.м.) с прожиточным минимумом по региону к средней заработной плате. Иначе говоря, сколько денег двум работающим людям из своей совокупной зарплаты придётся отдавать за аренду жилья и минимальные жизненные потребности.

Самая доступная аренда (по отношению к зарплате за вычетом прожиточного минимума) оказалась в Москве, Тюмени и Красноярске; самая — дорогая в Барнауле, Астрахани и Махачкале.

В 26 из 34 крупнейших городов России семья из 2 работающих взрослых тратит менее 50% своих доходов на аренду квартиры площадью около 48 кв. м. И минимальную потребительскую корзину в месяц.

Рейтинг городов по индексу доступности арендного жилья возглавили Москва и Тюмень. Для того, чтобы арендовать квартиру площадью около 48 кв. м. на месяц и обеспечить определённый уровень жизни (исходя из величины минимальной потребительской корзины), среднестатистическая семья из 2 человек здесь потратит наименьшую долю своего дохода – 35% (в 2017 году аналогичные показатели составили 38% в Москве и 36% в Тюмени). Стоит отметить, что Тюмень является одним из лидеров по внешнему миграционному притоку среди всех субъектов Федерации, в связи с этим здесь большой спрос не только на покупку, но и на аренду жилья. Тройку лидеров в рейтинге закрывает Красноярск, где индекс доступности аренды составил 40%. По данным 2017 года Красноярск занял второе место по доступности жилья на первичном рынке в городах-миллионниках. Такой высокий уровень доступности жилья обусловлен высокой средней заработной платой — город входит в пятёрку лидеров по этому показателю среди всех крупнейших городов.

Последние строчки рейтинга занимают Барнаул, Астрахань с индексом доступности аренды жилья в 55% и Махачкала, где этот показатель составляет 66%.

Саратов, как мы видим, находится во второй части таблицы, на 23-ем месте из 34: на аренду квартиры и мало-мальски сносное пропитание семья из двух работающих человек в этом городе должна выкладывать примерно половину своего месячного дохода.


Не менее интересна будет и вторая таблица, в которой мы видим среднюю ставку аренды жилой недвижимости учтённых в рейтинге городов и её динамику по сравнению с маем 2017 года. Саратов здесь находится также во второй части таблицы, на 24-ом месте из 34.


Напоследок — несколько соображений от аналитиков компании «Циан» о динамике цены аренды жилой недвижимости в городах-участниках рейтинга.

Ставки аренды медленно растут в большинстве городов. По состоянию на начало мая 2018 года в городах с численностью населения от 500 тысяч человек средняя ставка аренды составила 28,8 тыс. руб./мес.

В целом по выборке по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наблюдается околонулевая динамика (+1,1%). При этом важнее тот факт, что в 25 городах из 34 ставки аренды растут. Сильнее всего аренда подорожала в Астрахани (+8,0%), Ростове-на-Дону (+7,8%) и Новосибирске (+6,7%).

В 9 городах зафиксировано снижение ставок. Наиболее заметное — в Воронеже (-9,4%), Владивостоке (-9,4% и Самаре (-10,2%).

Аналогичные расчёты по динамике цен в сегменте продажи вторичного жилья демонстрируют похожие значения — цены растут в 22 городах из 34; суммарно по выборке рост составил +1,5%.

Ставки аренды слабее зависят от величины населения и средней зарплаты по сравнению с ценой продажи. Ставки аренды несколько меньше, чем цена продажи, зависят от численности населения и уровня заработной платы в городе.

Так, коэффициент корреляции между людностью и стоимостью квартир на вторичном рынке недвижимости составляет 0,92, тогда как аналогичный показатель для ставки аренды — 0,86. В соотношении между зарплатой и стоимостью жилья это также справедливо (корреляция для продажи 0,93, для аренды — 0,87). Это связано с тем, что сегмент аренды сильнее зависит от структуры жилого фонда, особенностей рынка труда и демографической ситуации в регионе.

К примеру, средние ставки аренды в Хабаровске (25,1 тыс. руб.) на 60% выше, чем в сопоставимом с ним по численности населения и уровню доходов другом крупном дальневосточном городе — Владивостоке. Это связано с тем, что в столице Приморского края заметную долю арендного рынка занимают малогабаритные «однушки» (так называемые «гостинки»), практически отсутствующие в городе на берегах Амура.

А в Махачкале средняя ставка аренды выше, чем во многих городах с меньшей численностью населения и доходами на душу населения по той причине, что здесь на рынке аренды гораздо меньшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры из-за заметно большего среднего размера домохозяйства в этом регионе.

Минимальная средняя арендная ставка жилой недвижимости в I квартале 2018 года отмечена в Пензе и Кирове – 10,1 и 9,2 тыс. руб./мес. Более 75% предложения здесь реализуется с арендной ставкой до 11 тыс. руб./мес.